Алексей Фонов: "В Мордовии мы не допустили массового перевода земель сельхозназначения в целях спекуляции"

Выступление заместителя председателя госкомитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия Алексея Фонова на Всероссийском форуме "Земля. Недвижимость":

- Еще раз здравствуйте, уважаемые коллеги. Во-первых, хотелось бы сказать огромное спасибо Самарской области и минимущества в частности за то, что собрали такой форум. Мне уже интересно и будет, думаю, интересно и во второй день. Может быть, вам будет интересно послушать про наш опыт.
Итак Республика Мордовия - достаточно небольшой субъект РФ, площадь у нас 26 тыс. кв. км всего лишь. Из них, если говорим о структуре земель, 64,5% - это земли сельхозназначения, 5% - населенные пункты, 1,7% - землепромышленность, 2,6% - особо охраняемые, 25,5% - земли лесного фонда , 0,14% - вода и 0,9% - земли запаса.
Республика Мордовия в свое время принципиально не стала заниматься тем, что в своем законе утверждать, что именно органы власти Республики Мордовия распоряжаются неразграниченными земельными участками на территории столицы, города Саранска. Это было по различным соображениям сделано. Во-первых, поскольку исторически так сложилось, что сама администрация Саранска довольно эффективно распоряжалась этими земельными участками. Ну и во-вторых, у нас не было такой проблемы, чтобы органы местного самоуправления не были в определенной степени неуправляемы.
Вместе с тем начиная с 2001 г., когда был принят закон о введении в действие Земельного кодекса и Земельный кодекс был введен, была проделана довольно большая работа по разграничению государственной собственности на землю, благодаря чему был сделан определенный задел. В частности, был сделан задел в части тех совхозов пригородных, которые были переобразованы впоследствии в ГУПы. И независимо от банкротства этих совхозов мы успели эти земли, в том числе земли сельхозназначения, оформить в собственность республики. И благодаря этому у нас с одной стороны город Саранск прилегает к землям сельхозназначения, которые можно с гораздо меньшими проблемами использовать в качестве основания, то есть места для инвестиций, гораздо проще построить дорогу, предоставить для иных целей. То есть не надо, во всяком случае, разговаривать с собственниками и у кого-то это выкупать.
С другой стороны Саранска уже муниципальный район. Они в свое время несколько упустили момент, и вот там у нас были большие проблемы, когда надо было прокладывать магистральный газопровод и собственники земельных участков несколько уперлись в том плане, что установили высокую цену за этот газопровод.
И поэтому в плане разграничения у нас в республике в собственности в настоящее время находится 1128 земельных участков - собственности Республики Мордовия как субъекта - площадью 36,8 тыс. га. Большинство - 94% - это сельхозназначения, 2,2% - земли населенных пунктов, но еще есть земли промышленности, земли особо охраняемых объектов - это, как правило, лечебно-оздоровительные местности и курорты, это пионерлагеря и дома отдыха. У нас там находятся наши земельные участки, нашей собственности. Из вот этих 1128 участков у нас 353 участка всего лишь сданы в аренду. Опять же участки сельхозназначения.
Порядок управления земельными ресурсами на уровне субъекта у нас пока построен следующим образом. Участвуют в этом, если мы говорим чисто об исполнительных органах госвласти, во-первых, правительство Республики Мордовия, которое взяло на себя решение таких вопросов, как первое установление общих принципов регулирования определенных вопросов. У нас, согласно нашей правовой системе Республики Мордовия, если какой-либо вопрос, который в соответствии с федеральным законодательством относится к компетенции субъекта и этот вопрос специально не отнесен к компетенции либо исполнительного органа госвласти, либо Госсобрания, то этот вопрос по умолчанию должно регулировать правительство.
Поэтому у нас правительство определяет, во-первых, если мы говорим о земельных отношениях, порядок определения арендной платы за земельные участки, как за земельные участки, находящиеся в госсобственности Мордовии, так и за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена. Во-вторых, определяет перевод земельных участков из одной категории в другую и принимает решение об изъятии для госнужд Республики Мордовия. Эти все решения принимаются на уровне правительства Республики Мордовия. Это вот такие основные значимые решения.
Все практически остальные полномочия относятся к компетенции госкомитета, который я представляю. Мы готовим решения по переводу, изъятию, у нас все вопросы связаны с управлением. Единственное, что до недавнего времени, до 1 января, пока действовали вводные статьи в закон о введении в действие Градостроительного кодекса, документами по переводу, включению в черту населенных пунктов у нас занимался минстрой. Но сейчас, как все знают, эта норма ушла в небытие. Теперь только через черту населенных пунктов и через генплан можно менять категории земель.
Кроме того, у нас в системе управления земельными ресурсами участвуют еще три специализированных учреждения. Первое - у нас остался и еще функционирует Фонд имущества республики - государственное автономное учреждение, которое для нас является специализированной организацией по организации торгов, по продаже объектов недвижимости, в том числе земельных участков, в том числе в порядке приватизации, и по заключению договоров.

Ну и, если мы говорим об иных имущественных отношениях, Фонд имущества у нас от имени республики выступает держателем акций и долей в основных капиталах хозяйствующих субъектов. Кроме того, у нас есть еще два специализированных учреждения: ГОСУКС Республики Мордовия - это казенное учреждение, которое от имени Мордовии выступает госзаказчиком при капитальном строительстве, и УПРДОР Республики Мордовия – это госучреждение, опять же казенное, которое выступает госзаказчиком при строительстве автодорог и транспортной инфраструктуры. Через эти два последних учреждения идут денежные средства республиканские, они выступают заказчиками тогда, когда речь идет о строительстве объектов. И, соответственно, эти же учреждения выступают от имени потом государственного комитета, регистрируют право госсобственности как на объекты недвижимости вновь построенные, так и на земельные участки, если речь идет о разграничении госсобственности на землю.
Если мы говорим о переводах из одной категории в другую, наиболее часто у нас переводы осуществляются из земель сельхозназначения. Только за 2012 г. было 14 решений принято, но обращений было гораздо больше. Однако порядка 50% документов заявителю возвращаются обратно, и основная причина отказа - это то, что заявители либо забывают, либо просто не предоставляют, либо предоставляют неправильно проект культивации земель тогда, когда это необходимо. И опять же, поскольку речь идет о землях сельхозназначения, и глава республики, который сейчас губернатор Самарской области, Николай Иванович Меркушкин, и действующий глава Республики Мордовия Волков, - они очень трепетно относятся к землям сельхозназначения, поскольку это основное средство производства.
Мы сельскохозяйственная республика, и мы пытаемся здесь выстроить отношения именно с органами местного самоуправления тогда, когда речь идет о переводе. То есть если это максимально возможно, если речь шла, например, о включении в черту населенного пункта, все вопросы были под пристальным вниманием. И тогда, когда не было основания для перевода фактически, то есть когда узнали, что люди купили участок и переводят его только для того, чтобы потом поделить порезать и отдать под индивидуальное жилищное строительство, чтобы потом кому-то продать…
С органами местного самоуправления было проведено несколько совещаний, и им объяснили, что, если вы даете положительное заключение о возможности перевода этого земельного участка из сельхозназначения в другую категорию, вы имейте в виду, что потом обеспечение транспортной инфраструктуры этих земельных участков, коммунальной инфраструктуры и т.д. - все это, во-первых, по закону является вопросом местного значения, во-вторых, никто из республиканского бюджета субсидий не даст. Поэтому эти вопросы были нивелированы, и, скажем так, массового перевода в целях спекуляции у нас не произошло.
Что касается изъятия и взаимоотношения с федеральными органами власти. Поскольку у нас, нескромно будет сказано, довольно-таки динамично развивающийся субъект и мы принимаем участие в нескольких программах - недавно провели праздник 1000-летия, слава Богу, вошли в состав городов-участников, которые будут принимать у себя чемпионат мира в 2018 г., – естественно, это требует изъятия земельных участков для госнужд. В основном это изъятие, которое у нас проходит, для строительства, для автомобильных дорог. То есть у нас сейчас строится объездная дорога г. Саранска и Рузаевки. Мы часто пытаемся сделать так, чтобы подвести это под автомобильную дорогу, просто потому, что все знают, что оснований для изъятия у нас немного.

Мы, к сожалению, не можем изъять, например, земельный участок, если мы хотим построить детский сад, мы не можем изъять земельный участок, если необходимо построить иной объект образования, мы не можем изъять участок, если необходимо построить объект физкультуры и спорта. Даже тот же самый стадион, который запланирован для принятия чемпионата мира, - земельный участок под него формировался путем договорных отношений с собственниками объектов недвижимости. То есть это была небольшая улочка в заречной части г. Саранска, которую каждый год затапливало в результате весеннего паводка.

Там в результате строится сейчас микрорайон, делаются берегоукрепительные работы. То есть эта улица не котировалась в рыночном, там не было дорогой оценки, но однако для того чтобы попасть в число претендентов, нам необходимо было показать работу, что мы подготовили место для строительства основного объекта. В связи с этим опять же оснований для изъятия у нас не было. То же самое спецучреждение ГОСУКС выступало от имени Республики Мордовия и, являясь госзаказчиком, распорядителем бюджетных средств, просто заключало договоры, договаривалось каким-то образом с собственниками объектов недвижимости и земельных участков.

Но в основном мы старались идти через объект недвижимости, то есть выкупали объект недвижимости, соответственно, следом у нас появлялось право на земельный участок, но было, конечно, сложно. Это опять же, возвращаясь к предыдущим темам, что было бы неплохо, чтобы в закон о проведении ЧМ все-таки были внесены положения, аналогичные тем, которые содержатся в законе об Олимпийских играх, о проведении саммита во Владивостоке. То есть было забито специальное основание для изъятия земельного участка. Потому что иначе будет сложно реализовать эту программу по строительству объектов для проведения ЧМ.
Кроме того, мы столкнулись с такой проблемой, что если с обычными частными собственниками еще можно как-то договориться… Естественно, с муниципалитетами особых вопросов не возникает, за исключением необходимости компенсации потерь. Самая большая проблема у нас - опять же мы столкнулись с федеральной землей. То есть в один прекрасный момент мы просто подошли к необходимости принятия решения об изъятии земельного участка из федеральной собственности, потому что посмотрели, что федерация такой же собственник, иных вариантов не предусмотрено.

Но, слава Богу, мы до этого не дошли, потому что потом вышло постановление президиума Высшего Арбитражного суда от 2011 г., которое указало, что была такая практика где-то, по-моему в Новосибирской области, о том, что там муниципалитет изъял земельный участок. Дошло до Высшего Арбитражного суда, и суд сказал, что федеральные земли изымать нельзя и земли можно только передавать из одного уровня в другой уровень собственности.
И в этой связи, опять же с федералами, возвращаясь к тому, какие у нас замечательные взаимоотношения... Республика Мордовия выкупила объект недвижимости, который находится на федеральной земле. Объект недвижимости нам был необходим для того, чтобы на его базе разместить технопарк в сфере высоких технологий. То есть объект недвижимости зарегистрирован в республиканскую собственность, передали в оперативное управление ГАО "Технопарк", зарегистрировали, соответственно, право оперативного правления. Обращаемся в федеральное агентство с просьбой передать из федеральной собственности в республиканскую потому, что есть основания по 122-му закону - там находится наш объект недвижимости.

Первый отказ: там находятся иные объекты недвижимости, которые принадлежали ранее тому предприятию, у которого выкупали мы собственность, у бывшего собственника. Хорошо, разговариваю с этим предприятием - объект недвижимости там недострой - предприятие сносит недострой, приносит справку, что участок чистый, нет там больше других объектов недвижимости. Следующее основание - там находится объект гражданского обороны, который откуда-то взялся в федеральном реестре, хотя прав никаких на это нет. То есть, как потом выяснилось, в составе купленного нами корпуса имеется бомбоубежище, весь корпус в нашей собственности, а бомбоубежище, помимо прочего, еще висит в федеральной собственности.
Хорошо, пошли в суд через добросовестное приобретение, поскольку объект был включен в программу приватизации в свое время и потом еще сменилось несколько собственников, до того как республика стала добросовестным приобретателем. Признали несуществующим право федеральной собственности по этому объекту.
Следующий - опять идет у нас обращение, что все причины у нас сняты, пожалуйста, передайте нам в собственность этот земельный участок размером 2,4 га. Нам последовал совершенно потрясающий ответ… Все документы, соответственно, шли через Москву: месяц у нас лежат, месяц туда, месяц обратно. Потрясающий ответ, что земельный участок не соответствует размеру, необходимому для эксплуатации вот этого помещения. То есть слишком большой земельный участок - разделите его, и потом мы еще раз посмотрим.
В общем, у нас очень весело. Причем на наши просьбы: а давайте тогда мы сделаем по другому, давайте вы нам с предварительного согласования часть этого земельного участка отдайте в постоянное бессрочное пользование как госучреждению, потому что, опять же, есть судебная практика о том, что независимо от формы собственности участка и от формы собственности госучреждения участок передается в постоянное бессрочное пользование, - тоже нет, тоже через Москву, и опять то же самое основание. Мы сейчас вот пытаемся этот вопрос другим путем дорешать. Я надеюсь, что все таки 3 га у нас будет. Их тоже по большому счету можно понять, сейчас они в таких рамках, что они вроде как живут в этих субъектах, они бы рады помочь, но через… Вот, в общем, такая практика у нас.
И далее, опять же, чтобы облегчить себе жизнь и саму процедуру изъятия земельных участков, мы пошли по следующему пути. Когда идет изъятие либо для автомобильных дорог, либо для строительства каких-либо объектов, мы полномочия по изъятию разделили между нами и главным распределителем, то есть распорядителем бюджетных средств. Мы осуществляем регистрацию решения об изъятии, мы информируем собственников, землевладельцев, арендаторов и регистрируем право собственности впоследствии Республики Мордовия на выкупаемые земельные участки. А уже все финансовые дела осуществляет вот это вот учреждение. Почему? Потому что сейчас, конечно же, это преимущество сводится на нет, но до недавнего времени им было проще те же самые госзаказы на оценку размещать, и, опять же, они являются одновременно распорядителями бюджетных средств как на выкуп участков, так и на строительство впоследствии объектов. Для того чтобы 20 раз не передавать участок с одного уровня на другой.
Что еще у нас по Республике Мордовия из нашего опыта следует сказать по предоставлению земельных участков многодетным семьям... Когда были приняты соответствующие изменения в 28-ю статью Земельного кодекса о том, что земельные участки в субъектах предоставляются без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов гражданам, имеющим трех и более детей, у нас были жаркие, конечно, споры на эту тему. Но все равно мы установили в своем законе существенные ограничения, как прокуратура считает, прав многодетных семей на предоставление земельных участков.

Во-первых, мы разделили земельные участки, которые предоставляются, на несколько категорий. У нас предоставляются земельные участки для ИЖС, для ЛПХ, дачного строительства, растениеводства, животноводства. Все-таки вот земельные участки, которые касаются ИЖС и ЛПХ: мы установили, что эти участки предоставляются бесплатно только тем гражданам, которые признаны в основном порядке нуждающимися либо в улучшении жилищных условий, либо жилых помещений. Почему? Потому что, как правильно сказал сегодня один из докладчиков, земли-то много, но далеко не всю эту землю можно использовать для строительства, тем более индивидуального жилищного строительства.
Все остальные участки – пожалуйста. Если человек хочет для ЛПХ, то есть за чертой населенного пункта, либо дачный участок. Но для нас, для Республики Мордовия, дачные участки - это очень неактуально, потому что небольшие у нас населенные пункты. Гораздо интереснее получить участок для ИЖС или ЛПХ. Все остальные земельные участки предоставляются независимо от нуждаемости в улучшении жилищных условий.
В результате мы имеем…. У нас 3753 многодетных семьи всего в Республике Мордовия. За 2011-12 гг., то есть за то время, пока действует у нас спецзакон, мы обеспечили 284 семьи. А всего было порядка 500 семей многодетных, обеспеченных земельными участками. Это еще за предыдущее время, то есть до того как вступили в силу эти вот изменения в Земельный кодекс, и считаем мы эту позицию оправданной. Но, правда, с учетом тех веяний, что идут из Москвы, я думаю, что нам придется выйти на то, что будем давать мы всем земельные участки. Но здесь выскакивает колоссальная проблема. Даже те 284 семьи, которые получили сейчас, у них следующий вопрос - коммунальная инфраструктура. Потому что, если была возможность, мы давали участки точечно в населенных пунктах. А так - есть специально сформированные массивы, земельные участки предоставляются там, но, к сожалению, пока это голое поле.
Мы над этим работаем, но, к сожалению, это есть что есть. Кроме того, нам 28-я статья Земельного кодекса, и все об этом знают, предоставляет право установить на уровне субъекта перечь случаев, когда земельные участки предоставляются бесплатно гражданам, юрлицам. В Республике Мордовия юрлиц, которым земельные участки бесплатно предоставляются, нет. Есть только следующая категория граждан: инвалиды, участники ВОВ, одинокие родители, имеющие несовершеннолетних детей-инвалидов, и семьи, имеющие детей-инвалидов, дети-сироты, молодые семьи, вынужденные переселенцы, беженцы, медицинские работники, которые участвуют в федеральной программе по переселению в сельскую местность. Ну и почетные граждане Республики Мордовия и полные кавалеры Ордены Славы - это достойные, особо заслуженные наши граждане.
Следующие вопросы, проблемы, которые у нас существуют: это выкуп невостребованных земельных долей. Проблем там много, в основном проблемы связанны с тем, что суды неохотно идут навстречу. В частности, у нас есть один районный суд, который принимает исключительно по одному исковому заявлению, в котором содержится одна земельная доля. Все! То есть некоторые суды - там по 20, по 30, даже 100 долей в одном исковом заявлении указанно, и признается право собственности. Пытаемся каким-то образом воздействовать на суды, слава Богу, Верховный суд у нас все таки довольно-таки адекватен, руководство идет навстречу, мы эти вопросы каким-то образом решаем.
Кроме того, проблема в том, что недостаточно денежных средств. Почему? Потому что, опять же, по этому закону об обороте земель сельхозназначения на уровне местного самоуправления наложены не только обязанности регистрировать через суд право собственности невостребованной доли, но и потом их надо выделить, сформировать и, кроме того, необходимо еще сформировать тот массив долей, который еще собственники сами не выделили. И срок для этого дан до 1 июля 2013 года. Естественно, на это денег ни у кого нет. Мы неоднократно обращались и на уровень федерации, писали, что надо хотя бы программу по софинансированию вот этой работы сделать, но воз и ныне там.
И я просто боюсь думать, что будет после 1 июля. Потому что закон ничего не говорит. Там говорится только одно: органы местного самоуправления должны. А если не сделали, что тогда? Мне, кроме актов прокурорского реагирования, которые активно посыпятся на органы местного самоуправления, на ум больше ничего не приходит.
И последнее, что в республике сделано, - это выкуп земельных участков. У нас определена цена по выкупу земельных участков, которые находятся под объектом недвижимости, по 36-й статье Земельного кодекса. То есть мы относимся к той категории субъектов, которые установили самостоятельную цену, то есть мы не стали продлевать ту цену, которая была у нас до 1 июля 2012 года.

У нас была семикратная ставка земельного налога и 2,5% кадастровой стоимости под предприятия, которые ранее были приватизированы. Почему? Потому что думали, что времени все-таки достаточно для того, чтобы выкупить, и есть необходимость, помимо оказания помощи тем лицам, которые хотят выкупить земельные участки, есть необходимость пополнять бюджет по кадастровой стоимости. У нас полгода не было этого правового акта, и по кадастровой стоимости никто выкупать не шел.

Мы установили, значит, 25%, то есть 17-кратную ставку земельного налога, взяли за основу причем ставку земельного налога, которая 1,5%, а не 0,3, независимо от категории земель, и таким образом, у нас сейчас базовая ставка, по которой исчисляется выкуп участков под объект недвижимости, составляет 25,5% от кадастровой стоимости. Есть льготные категории, по которым выкуп исчисляется по более низкой цене, - там 1,5%.

Ну вот, пожалуй, и все моменты, которые я хотел сегодня отразить. Спасибо за внимание.