Откуда берутся доли?

Теоретически существует несколько ситуаций, когда ребенок может стать совладельцем доли в недвижимости. Например, при покупке жилья с использованием материнского капитала, установлена норма, что собственниками долей становятся все члены семьи. Еще одним способом стать собственником для ребенка является приватизация — несмотря на то, что большая часть квартир уже приватизирована, все же, по разным причинам, родители могут "дозреть" до оформления квартиры в собственность только сейчас. В этом случае они обязательно должны включить в заявку на приватизацию в качестве собственников своих детей. А вот если ребенок родился уже после того, как квартира была приватизирована, он имеет право только на прописку в ней, но владельцем доли уже не будет.

Также доля ребенка может быть получена в наследство или же в результате заключения договора дарения.

Продаем квартиру правильно

Как правило, каких-либо значимых юридических последствий для родителей эти доли детей не несут. Но только до тех пор, пока не принято решение о продаже жилья. Общее правило таково: сделки по купле-продаже недвижимого имущества на другое жилье в обязательном порядке должны согласовываться с органом опеки и попечительства, которые должны получить все данные как по продаваемой квартире, так и по приобретаемому жилью. Пытаться обойти закон, каким-либо образом "провернуть" сделку без согласования с органом опеки и попечительства не стоит – она просто не пройдет государственную регистрацию.

При решении вопроса – давать ли согласие на сделку или нет - сотрудники органа опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка, следя за тем, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, а также его имущественные интересы. На практике обычно получается, что доля ребенка в новом жилье по метражу должна быть не меньше, чем в предыдущей квартире. Из-за этого иногда возникают сложности – так, к примеру, одна из жительниц Самары долго уговаривала органы опеки дать согласие на сделку, в результате которой ее дочь лишалась нескольких квадратных метров, да еще и переезжала на окраину города из исторического центра. Однако прежнее жилье представляло собой всего лишь комнату в коммуналке, хотя и большую по площади. В конечном итоге женщине удалось доказать, что она не нанесет вред дочери этой сделкой.

Конечно, несогласие органов опеки можно оспорить в суде, однако процент выигранных дел минимален. Впрочем, партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов отмечает, что в большинстве случаев получить со такое согласие совсем несложно.

Подводные камни

Существуют и сделки, которые гарантированно привлекут внимание органов опеки – это продажа жилья с покупкой нового, находящегося на стадии котлована, или попытка переселить ребенка в недостроенный дом в деревне. Во многих случаях органы опеки так жестко блокируют сделки, что родителям приходится ожидать совершеннолетия ребенка, чтобы осуществить "сделку мечты".

В некоторых случаях разрешение на продажу могут дать с формулировкой: "с одновременной, а не с последовательной покупкой жилого помещения". То есть, прежде чем продать квартиру необходимо будет купить для ребенка другое жилое помещение или провести сделку-купли-продажи в течение одного дня. Правда, именно такая схема покупки является общепринятой.

Намного легче обстоят дела если ребенок лишь прописан по месту своего проживания, но собственником не является. В этом случае любая сделка с этой недвижимостью возможна без вмешательства органов опеки и попечительства, при условии согласия обоих родителей. Правда, здесь есть один серьезный подводный камень: если ребенок по каким-то причинам не был включен в приватизацию жилья, то, став взрослым, он может оспорить нарушение своих имущественных прав, и соответственно, через суд обретет право собственности на долю в квартире, что разумеется, ударит по интересам добросовестных покупателей жилья. Так что вопрос приватизации квартиры, где прописаны несовершеннолетние, стоит рассматривать очень и очень внимательно.