Пилотный год

Начать сбор взносов на капремонт планировалось еще весной, однако в апреле губернатор Николай Меркушкин, возглавляющий попечительский совет регионального оператора - некоммерческой организации "Фонд капитального ремонта" (ФКР), - выступил с инициативой отложить сбор средств на капитальный ремонт до осени.
Областная программа по капремонту была утверждена в ноябре прошлого года, в нее вошло 19282 дома, 875 из них решено было привести в порядок в 2014-м. В стартовом году задействованы все виды работ - ремонт кровли, фасадов, лифтов, но большая часть приходится на инженерные коммуникации.
Глава региона подчеркнул, что главная задача - привести дома в порядок, чтобы у людей не возникало нареканий по поводу капитального ремонта. Поэтому на первом этапе важно провести работы пусть и в меньшем количестве домов, но качественно, чем "завалить" всю программу.
Сейчас ремонты ведутся за счет софинансирования из федерального и областного бюджетов, а не за счет жильцов - это дает возможность проверить действенность программы и увидеть результат до начала сборов взносов на капремонт с собственников многоквартирных домов. Деньги жильцов еще не начали участвовать в финансировании работ, взносы на счет ФКР поступают с октября. По данным фонда, сейчас капремонтом в губернии охвачено более 300 домов. Всего к середине октября заключено порядка 500 контрактов. Сезон ремонтов подходит к концу, и не все дома попадут в этот календарный год, часть контрактов будет выполнена в следующем году.
Согласно федеральному закону, порядка 500 млн рублей, выделенных из федерального и регионального бюджетов, получили пять муниципальных образований - Самара, Тольятти, Сызрань, Чапаевск, Жигулевск. При этом поддержка регламентируется в разрезе 23% от стоимости контракта по каждому дому. Остальные муниципалитеты региона будут финансироваться со сборов населения. Поэтому ФКР вынужден был взять краткосрочный кредит, чтобы подрядчик, работающий в "младших" городах, получал денежную подпитку и, выполнив контракт, мог переходить на следующий объект.
Весной фонд сформировал базу данных собственников помещений, в ней содержится 960 тыс. лицевых счетов и 46 млн кв. метров жилья. У подрядчиков впереди большой фронт работ. При 100-процентной собираемости взносов ежемесячный объем поступлений составит порядка 250 млн рублей - это даст около 3 млрд рублей в год. На сайте ФКР планируется создать электронный счетчик, который в реальном времени будет показывать динамику наполняемости и расходования средств.
Сумма к оплате начисляется исходя от метража и этажности дома. До 5 этажей - 5,07 руб., свыше 5 этажей - 5,84 руб. с квадратного метра общей площади.

 
Вопрос расценок
По мнению экспертов, запуск программы получился тяжелым. Итоги торгов по контрактам показали, что в конкурсе на тот или иной подряд, как правило, участвует всего одна компания, торги признаются несостоявшимися, и договор заключается с единственным участником. Торги по некоторым лотам приходилось объявлять повторно, поскольку желающих получить подряд с первого раза не находили. Иными словами, подрядчики не спешили выстраиваться в очередь за контрактами на капремонт МКД.

"Формирование рынка подрядчиков - это вопрос расценок, которые дает оператор, - отмечает депутат Самарской губдумы Андрей Кислов. - Я считаю, что это временное явление и компании будут идти на этот рынок. Подрядчики поймут, что лучше зарабатывать немного, но постоянно, чем не зарабатывать ничего".
С тем, что подрядчикам выгоднее получать пусть небольшую, но постоянную прибыль, чем гоняться за сверхприбылью, и выполнять заказы от случая к случаю, согласен и председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области и председатель общественного совета ФКР Виктор Часовских.
"Проблема формирования рынка подрядчиков - в существовании предельной стоимости выполнения работ, - объясняет Часовских. - И мы считаем, что это правильно. Прибыль подрядной организации не особо большая. Строительные фирмы привыкли к прибыли 100-150%, а здесь 10-15%. Поэтому желающих получить подряд не так много. Но они не могут понять одного - рынок капитального ремонта неограничен. Потому что система капремонта предусматривает постоянное проведение работ. Считайте, что, если вы попали "в обойму" и хорошо выполняете контракты, - вы сможете обосноваться на этом рынке и обеспечить работой свою организацию на всю жизнь".
 

Рынок региона
Из порядка полутысячи контрактов этого года наибольшее количество объектов и средств в ходе торгов получили ООО "Департамент ЖКХ Тольятти" (62 млн рублей), ООО "Управляющая компания №3" (47,8 млн рублей), ООО "СКБ-Холдинг" (47,7 млн рублей), ООО "Волжское строительное управление"  (42,5 млн рублей),  ООО "Сити Сервис" (35,2 млн рублей), ООО "Самаралифт" (34,4 млн рублей), ООО "РемСтройМонтаж" (31,5 млн рублей), ООО "РСУ" (24,7 млн рублей). Отметим, что самыми дорогими стали лоты по ремонту внутридомовых инженерных систем и замене лифтового оборудования.
Статистика по городам на середину октября выглядит следующим образом. В Самаре определены подрядчики по 189 домам, в Тольятти - 122 дома, Новокуйбышевск - 29, Сызрань - 18, Отрадный - 13, Жигулевск - 12, Чапаевск - 9, Похвистнево - 8, Кинель -7, Октябрьск и Нефтегорск - по 6 домов.
Среди муниципальных районов лидирует Волжский - 9 домов. В Красноармейском - 7 домов. В Кинельском, Кинель-Черкасском и Сергиевском районах - по 6 домов. В Борском, Кошкинском, Пестравском, Шигонском и Приволжском - по 5 домов. По 4 дома в Безенчукском, Большеглушицком, Красноярском и Челно-Вершинском районах. По 3 дома в Богатовском, Большечерниговском, Исаклинском, Ставропольском и Хворостянском районах. В Камышлинском и Клявлинском - по 2 дома. В Елховском районе заключен контракт на капремонт одного дома.
В программе капремонта на этот год числятся, в основном, 4-5-этажные дома - "хрущевки" и "сталинки", отметил технический директор новокуйбышевского ООО "Сити Сервис" Юрий Подлевских. "Самые распространенные работы в этом году - кровельные, - рассказал он. - В 9-этажках кровли не в таком плачевном состоянии, как в домах более ранней постройки. В данный момент мы одновременно ремонтируем 12 кровель в Новокуйбышевске - шифер меняем на металлопрофиль. Наша компания не стремится выходить на рынок Самары - мы знаем свои возможности. Субподрядчиков мы не нанимаем, все делаем своими силами и лишнего не берем".
Всего на рынок капремонта МКД в 2014 году вышли более 60 компаний, подавляющее большинство из них - представители регионального бизнеса. По мнению специалистов фонда, 10‑15% прибыли интересны серьезному подрядчику, который заходит на рынок повоевать за большие объемы. Но для этого надо быть многопрофильной и финансово устойчивой компанией, иметь свободный денежный резерв. Поэтому фонд обратился за пределы региона, что привлекло к процессу новых игроков, которые служат и производителями, и поставщиками, и монтажниками оборудования и материалов - продвигая собственный продукт, они могут выигрывать совокупно. Ряд таких компаний уже зашли на наш рынок и начали его осваивать в рамках программы капремонта.
 

Три главных вопроса
В силу новизны программы подрядчики оценивают условия участия в ней как непростые, но, тем не менее, твердо намерены продолжать осваивать рынок капремонта МКД. По мнению гендиректора ООО "Департамент ЖКХ Тольятти" Виктора Попова, сложность для подрядчиков заключена в трех главных вопросах, касающихся издержек подрядчика. Это стоимость материалов и инфляция, большие залоговые суммы для участия в конкурсе и отсутствие авансовых платежей.

"При областном министре энергетики и ЖКХ была создана группа, где эти вопросы мы рассматривали с главой министерства Сергеем Крайневым, - рассказал Попов. - И думаю, в следующем году будут корректировки, которые позволят продвинуть программу вперед. Уже внесены изменения - например, уменьшена залоговая сумма".
По первым контрактам этого года залоговая сумма составляла 30% от стоимости работ. Кроме того, подрядчик делает объект полностью за свои деньги, неся затраты на материалы и зарплаты работникам. И лишь после сдачи объекта он получает деньги. "Это является тормозом, - продолжает Попов. - Ты должен сделать объект, заморозить ресурсы и ждать, когда тебе заплатят. Плюс издержки на инфляцию стоимости материалов. Цены на материалы закладывали в декабре прошлого года. А уже сейчас стоимость выросла на 5-10%, а то и на 14%. Эту компенсацию надо учитывать отдельным пунктом в конкурсной документации".

 
Узкое место
Главный инженер ООО "РСУ" Андрей Горяинов считает, что самое узкое место программы - то, что на один дом может быть применен только один вид работ. "У нас это, в основном, капремонт кровли, - рассказал Горяинов. - И естественно, следом от жильцов возникает вопрос по ремонту фасада и коммуникаций - практически везде, где мы работаем. Капремонт сложен тем, что в процессе могут появляться дополнительные работы. Если есть возможность уложиться в предельную стоимость, эти работы выполняются".

По словам главного инженера компании, большое количество нюансов возникает при ремонте фасадов. Подрядчик строго выполняет работы, заложенные в дефектную ведомость, например, герметизацию межпанельных швов и окраску термосберегающей краской. А жильцам хочется, чтобы были произведены дополнительные не входящие в капитальный ремонт работы, не согласованные и не внесенные в дефектную ведомость.

"Мы стараемся идти им навстречу, но есть дома с достаточно сложной архитектурой - "сталинские". По сути, они требуют не ремонта, а реконструкции, - объясняет Горяинов. - В программе это не предусмотрено, поэтому нам совместно с жильцами приходится искать компромиссы. Для жильцов в программе, по большому счету, одни плюсы - у людей годами текли кровли, теперь эти проблемы решаются, и внешний вид домов становится гораздо лучше".

Программа капремонта МКД рассчитана на 30 лет. Специалисты фонда пояснили, что за эти годы весь жилфонд можно перевести в программу плановых ремонтов - когда каждый дом ремонтируется уже не по аварийному признаку, а исходя из установленных сроков эксплуатации. Сейчас же ситуация в сфере ЖКХ катастрофическая, потому действовать надо немедля, речь идет о спасении домов.
Беда предыдущих подобных программ - в том, что ремонты были конечными. То есть один дом осчастливили полным капремонтом, а на остальные денег уже не хватало. Самарская область стала пионером программы капремонта и признанным лидером в этом направлении. Регион первым в стране принял закон о капремонте и создал фонд.
Региональный ФКР разработал алгоритм, который взяли на вооружение регоператоры по всей стране - так называемый револьверный метод. Суть его в том, что в доме выбирается самая тяжелая проблема, которую нужно решить прямо сейчас. Проводится капремонт фасада или крыши, затем дом ставится в следующую очередь ремонта, и в течение ряда лет в нем проходит полный капремонт.
Стоит отметить, что долгосрочный период реализации программы создает уникальные условия, гарантирующие собственникам долговременную ответственность за выполняемые работы. Фонд капитального ремонта отвечает перед жильцами за проводимые работы на каждом этапе, это дает возможность гарантированно предъявить претензии по качеству, выявляемые в последующие годы.
Кстати, текущие ремонты подъездов, например "побелить-покрасить", должна выполнять управляющая компания за счет средств на содержание дома, которые ежемесячно поступают от собственников. Темп и тип капремонта во многом зависят от активности жильцов.
 

Ремонт и содержание
"Департамент ЖКХ Тольятти" - крупная управляющая компания, которая решила выйти на рынок капремонта. "Есть два десятка объектов, которые мы выполняем в рамках программы, - рассказал гендиректор фирмы Виктор Попов. - Мы вынуждены были выходить на эти торги, потому что это наши объекты - мы служим для них управляющей компанией. В рамках программы перед нами стоит задача выходить на контракты, которые касаются содержания наших домов. У нас более 800 домов в Тольятти. Жильцы, конечно, просят все и сразу. А ремонт делается по степени важности. Сначала надо кровлю делать, потом фасад - это разумно. Если не работают коммуникации - надо сделать их. Тепло, вода, стоки. Мы понимаем это так. На будущий год планируем однозначно участвовать в торгах по своим объектам. Либо мы снова выполняем там непонятные виды работ, латаем местами, либо делаем эту кровлю полностью. Нам это выгодно, чтобы быстрее привести дома в порядок. И за качество как управляющая компания я знаю, с кого спрашивать. Если где-то потекло, я уже не смогу сказать людям - кто-то делал, вот и потекло. Сам я и буду отвечать".

 
За подряды будут драться
"Вначале всегда тяжело, - констатирует Попов. - Но на все наши вопросы мы находим понимание у главы областного минэнерго и у руководства фонда, которое оперативно решает вопросы. Проблемы лежат в базовой системе. Если никто на рынок не идет, значит, там нет выгоды".
Его коллега Андрей Горяинов считает, что ситуация на рынке будет урегулирована. "Я думаю, что заказчик (ФКР. - Прим. ред.) будет ситуацию отслеживать и определенные действия предпринимать, чтобы работы выполнялись с высоким качеством и чтобы подрядчики были заинтересованы, - поясняет строитель. - Каким бы ни был рынок, мы заинтересованы в нем. Проблемы с финансированием есть практически всегда. Программа стартовала за счет федеральных и областных денег, при этом изначально фактически все затраты ложились на плечи подрядчика. По практически завершенным объектам в сентябре начала поступать предоплата от заказчика. Теперь фонд будет наполняться взносами - мы все начнем платить за капремонт уже по октябрьским платежкам".
По словам Виктора Часовских, областное минэнерго и фонд готовят серию бонусов для подрядных организаций, которые пойдут на этот рынок и будут хорошо выполнять капремонты. "Это способ стимулировать подрядные организации, и это только начало, - говорит эксперт. - В последующем, когда подрядчики распробуют рынок капремонта, за контрактами будет выстраиваться очередь".
Виктор Попов считает, что для развития рынка необходимо скорректировать расчетный механизм. "Сегодня закладывается минимальная стоимость работ. Когда станет видна выгода, тогда за эти подряды будут драться", - полагает Попов.